꼭 알아야 할 경매 용어 2(중요한 경매 용어)

입찰에 참여하기에 앞서 꼭 알아야 할 용어 두번째 내용을 정리하겠습니다.

 

 

1. 말소기준권리

 권리분석을 할때 어떤 권리상의 하자들은 말소가 되고, 어떤 권리상의 하자들은 인수가 되는지 기준이 되는 권리를 말합니다. 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매등기 중에 등기사항전부증명서에 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리가 됩니다.

 

 말소기준권리는 권리분석에 있어서 가장 중요한 개념입니다. 간단하게 말소기준권리 이전 날짜의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, 이후 날짜의 권리는 매각 후 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않는다라고 보시면 됩니다.

 

 근저당권(저당권) : '저당'이란 부동산등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말합니다. 그리고 '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

 가압류(압류) : 채권자가 빌려준 돈을 돌려 받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아버리면 그 돈을 회수할 수 없기 때문에 채무자가 돈을 빼돌리 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류'라고 합니다.

 

 경매기입등기 : 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해서는 안된다고 공시하는 것입니다.

 

 전세권 : 부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정기간동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차 계약을 '전세'라고 하고 이 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 됩니다. 중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매신청)를 했을 경우 말소기준권리가 된다는 것입니다.

 

 담보가등기 :  채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는것과 마찬가지로 가등기를 설정하는것을 말합니다. 가등기란 본등기 할 요건이 갖춰지지 못한 경우 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다.

 

 

 

2. 소멸주의

 소멸주의란 경매가 낙찰되고 최고가 매수인이 잔금을 모두 납부하면 말소기준권리를 포함해 말소기준권리 후의 모든 권리들이 모두 말소 된다는 주의를 말합니다.

 

 

 

3. 잉여주의

 부동산 경매에 있어서 경매낙찰대금으로 배당을 할 때 경매신청채권자에게 1원이라도 배당이 되어야 경매절차가 유효하게 진행된다는 주의입니다. 

 

 

 

4. 매각물건명세서

 법원이 경매를 진행하는 물건의 상품설명서 입니다. 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓습니다.

 

 

 

5. 선순위임차인

 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 경매절차에서 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 모두 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 가장 중요하게 파악해야 합니다.

 

 

 

6. 대항력

 새로운 소유자에게 기존의 임대인과 맺은 임대차 계약을 승계하라고 주장할 수 있는 권리입니다. 주택임차인이 점유와 전입신고를 하면 다음날 0시에 발생합니다. (중요한 내용이라 다음번에 자세히 설명하겠습니다)

 

 

 

7. 우선변제권

 임차인이 보증금을 후순위 권리자들보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권이 생기려면 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

 

8. 소액임차인

 경매진행시 일정한 보증금의 임차인에게 일정한 금액을 다른 채권 및 선순위 담보물건보다 먼저 최우선으로 변제해주는 임차인입니다.(지역별로 인정해주는 보증금이 다릅니다)