경매 입찰 방법（경매 초보 접근 방법）

처음 경매를 접하시는 분은 막막하실텐데요.

간략하게 경매 입찰（참가）하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

1. 경매 매물 검색

먼저 경매물건을 검색할 수 있는 가장 공신력 있는 사이트는 법원정보 사이트입니다.

 

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

대한민국법원 법원경매정보

 

하지만 여기서는 경매 물건에 대해서만 꼭 필요한 기본 정보를 얻을 수 있고 권리분석이나 인근 낙찰율 정보등은 얻을 수 가 없습니다.

 

그래서 법원 사이트 외에 유료 정보사이트(스피드옥션, 부동산태인, 탱크옥션 등)나 휴대폰으로 경매 앱을 통해 다른 상세한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

유료사이트나 앱에서 기본적인 권리분석은 해주지만 100%신뢰 할 수는 없습니다.

 

그래서 시간이 들겠지만 경매 관련 책을 보면서 공부를 꼭 하시고 입찰에 참가하시기를 권해드립니다.

 

법원에 가서 경매에 참가해보면 기본적인 지식도 없이 참가해 보증금만 날리는 경우를 가끔씩 보게 됩니다. 돈을 벌겠다고 공부없이 성급하게 참가하면 소중한 돈을 잃을 수도 있으니 꼭 유념하시기 바랍니다.

 

요즘엔 공부하기 좋은 책들이 많이 나와있습니다. 그중에서 쉽게 쓰여져 있는 책부터 보시면 될거같습니다.

 

사실 경매에 나온 물건중에 아주 복잡한 권리분석이 필요한 물건은 별로 없습니다. 그리고 꼭 복잡한 물건이어야 수익이 많이 나오는것도 아닙니다.

 

 

본론으로 돌아와서 저는 휴대폰을 많이 사용하기 때문에 앱으로 접속해서 정보를 얻는데요.

개인적으로 보기 편하고 지도를 통해 물건지를 확인할 수 있는 "부동산 미래" 앱을 자주 사용합니다.

무료이고 지도를 통해 물건 검색하기에는 최고의 앱인거 같습니다.

 

 

부동산경매 법원경매 - Google Play 앱

부동산경매 법원경매 - Google Play 앱

 

 

그 외에도 "더원 경매" 앱도 자주 사용합니다.

www.act1.co.kr

더원경매 부동산경매정보

 

 

경매앱 외에도 부동산 실거래가 알려주는 앱에서도 경매정보를 알려주기도 합니다.

실거래 앱은 바로 주변 시세를 확인 할 수 있어 편합니다.

실거래 앱으로는 "땅야",  "아파트실거래(아실)" 가 있습니다.

http://www.ddangya.com

땅야 - 토지 실거래가 조회

 

 

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 

 

 

2. 현장 답사

인터넷이나 앱을 통해 경매 물건을 확인했다면 현장 답사를 해야합니다.

피씨나 휴대폰을 통해서는 제한된 정보만 확인 할 수 있기 때문에 반드시 현장답사를 해야합니다.

 

많이 보시는 아파트 현장 답사 주요 체크사항은 아래와 같습니다.

 

1) 부동산중개업소를 들러 매매가격 및 임대수요(임대료 수준) 확인

    - 네이버 부동산이나 중개 사이트에서 얻지 못하는 정보를 얻을 수 있습니다.

 

2) 아파트 보존상태 및 주차장

   - 해당물건은 보기 힘들때가 많으므로 아래집이나 윗집을 방문해 민원이나 아파트 하자등을 확인할수 있습니다.

 

3) 체납관리비(중요)

   - 미납관리비를 낙찰자가 부담하는 경우가 많아 관리사무소를 방문해 반드시 체납관리비를 확인해야 합니다.(방문하기 어렵다면 관리사무소로 전화하셔서 경매때문에 확인한다고 하면 알려주기도 합니다)

 

4) 층향이나 주변 시설 확인 

   - 외부에서 확인가능, 편의시설 등 확인

 

5) 교통과 교육

   - 언덕이 있는지, 학교 접근성은 괜찮은지 등

 

 

물건이 토지인 경우도 반드시 현장을 확인하셔야 하는데 위성사진이나 로드뷰로는 토지의 높낮이를 확인 하기 어려운것도 있고 주변에 혐오시설이 없는지 땅속에 폐기물이 묻혀있을 가능성은 없는지 확인해보셔야 합니다. 

 

 

 

3. 권리분석

현장분석이 끝나고 괜찮은 물건이라 판단이 들면 책상에 앉으셔서 꼼꼼히 아래 사항을 확인합니다.

1) 선순위 임차인 여부

 

2) 매각물건 명세서

 

3) 등기사항전부 증명서

 

4) 떠안을 권리 확인(가장 중요)

 

권리분석에 대한 상세한 사항은 다음글에 남기도록 하겠습니다.

 

 

4. 입찰가 산정

1) 동일 지역, 번지 낙찰사례 확인(평균 낙찰률)

 

2) 실거래가 확인

 

3)  (주택인 경우)층향에 따른 가격 가감

 

4) 급매 물건 확인

 

５) 기타부대비용 확인

→ 관련 부대비용으로 세금（취득, 종부세, 양도세 등）을 꼭 고려하셔야 합니다. 그리고 대출을 받는다면 보유기간 동안의 이자도 생각해야 합니다. 부대비용은 최대한 보수적으로 많이 잡으시는게 좋습니다.

 

위 고려 사항을 생각하여 입찰가를 산정하시면 됩니다.

 

목표 매각가 － 취득가격（입찰가격） －취득 부대비용 － 매각 부대비용 ＝ 최종수익

 

5. 입찰

위 절차를 끝내고 입찰서를 작성한 다음 법원 입찰에 참가하시면 됩니다. 법원 입찰서 작성방법과 유의 사항은 다음 글에 남기도록하겠습니다.