세법 체계와 부동산 투자 관련 세법

먼저 우리나라 세법체계는 아래와 표와 같습니다.

<우리나라 세법체계>

 

위 표와 같이 우리나라 세법은 크게 두가지로 나눠집니다.

첫째 국세(국가에서 부과하는 세금)

둘째 지방세(지자체에서 부과하는 세금)

 

그 중에서도 부동산 투자와 관련되는 세법은 아래 그림과 같이 투자 순서에 따라 4단계로 분류할 수 있습니다. (세금별 상세한 내용은 다시 다루겠습니다)

 

<투자 단계에 따른 세금 종류>

 

01. 취득단계

 

취득단계에서 납부 하는 세금은 취득세입니다.

(상속과 증여에 따른 이전 시에는 상속세와 증여세가 추가로 발생할 수 있습니다.)

 

취득세는 취득방법 (일반 매매, 상속, 증여 등)과 물건 종류(주택, 토지 등)에 따라 세율이 다릅니다.

그리고 취득세를 납부할때 함께 붙는 세금인 농특세, 지방교육세가 있습니다. 

 

취득세는 취득하는 사람이 직접신고 납부하여야 합니다.

 

02. 보유단계

 

보유단계의 대표적인 세금은 재산세와 종합부동산세입니다.

취득세와는 달리 보유세는 과세관청에서 부과고지를 합니다.

 

재산세는 지방세로서 보유 물건(주택, 토지, 건축물)에 따라 부과 세율이 다릅니다.

1년에 두번 나눠서 내는데 주택은 7월과 9월, 건축물은 7월, 토지는 9월에 납부합니다.

 

그리고 종합부동산세는 재산세 부과대상 중 일정 물건(일정 가액 이상 주택, 분리과세 대상 외 토지)이 납부 대상이 됩니다.

 

종합부동산세는 국세로서 지자체의 재산세 과세내역이 국세청으로 통보되어 부과가 됩니다.

그러니 재산세가 잘못 부과되면 종합부동산세까지 잘못 부과가 됩니다.

종합부동산세에 함께 부과되는 세금으로 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)가 있습니다.

 

03. 임대단계

 

취득 후 임대소득이 발생한다면 그에 따른 세금이 부과됩니다.

개인이라면 종합소득세, 법인이라면 법인세를 납부해야합니다.

 

예를 들어 집이나 오피스텔을 임대하고 보증금과 월세를 받으면 보증금과 월세에 대한 종합소득세나 법인세그리고 부가가치세도 납부해야합니다.

그러나 주택같은 경우는 (기준시가 9억이하) 1주택이면 소득세를 납부하지 않습니다.

 

보증금에 대해서는 간주임대료 소득을 과세 하는데 간주임대료란 보증금을 은행에 예치해서 금융소득을 얻는것으로로 보고 과세하는 것입니다. 간주임대료는 3주택 이상부터 과세가 됩니다. 내용이 많이 복잡한데 여기에 대한 내용은 다른 글을 통해 설명하겠습니다.

 

또한 부가가치세는 주택임대에 대해서는 부과하지 않습니다.(부가가치세 또한 많이 복잡해서 다음글을 통해 설명드리겠습니다)

 

04. 처분단계

 

보유하다가 처분하는 경우 개인인 경우 양도소득세, 법인이라면 법인세를 납부해야합니다.

양도소득세는 대상물건과 보유기간에 따라 세율이 달라지고 세법 개정이 자주 이뤄져 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.  2013년 양도소득세는 아래 표와 같이 요약할 수 있습니다.

 

<자료=국세청 '주택과 세금'>

 

 

이번글은 개략적인 부분만 설명했고 각 단계별로 세금에 대한 내용을 다음글을 통해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

[취득단계] 부동산 취득세

 

[보유단계] 재산세

 

 

[보유단계] 재산세 주택분