[취득단계] 부동산 취득세

부동산 투자의 첫 단계인 취득에서 발생하는 취득세를 알아보겠습니다.

 

취득세는 간략하게 아래 표와 같이 구분할 수 있습니다.

<부동산 취득세 2023년 기준>

 

 취득에는 유상 취득, 무상 취득, 상속, 증여등이 있지만 투자와 관련된 취득은 유상취득이 대부분이라 유상취득에 대해서만 설명하겠습니다.(취득방법에 따라 세율이 다릅니다)

 

 위에 표와 같이 간략하게 정리는 되어있지만 최근 몇년간 취득세 개정이 이뤄지면서 너무 복잡하게 바꼈습니다.

 

 특히나 주택관련 된 내용이 많이 개정되었는데 어렵고 논란이 되는부분만 정리를 하겠습니다.

 

 

1. 주택의 범위

 과거에는 주택이 단일 세율이어서 주택수 개념이 필요 없었는데 위 표와 같이 중과세율이 들어오면서 주택수 개념이 필요하게 되었습니다.

 

 현재 주택에 대한 취득세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호 등에서 정하고 있는 주택법상의 주택에 대해서만 적용하고 있습니다. 

 

  주택법상의 주택은 '주택법 제2조 제1호에 따른 주택'을 말합니다. 이는 세대원의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 

 

 단독주택은 다가구주택과 다중주택을 포함하며, 공동주택은 아파트와 다세대주택을 포함합니다. 따라서 오피스텔은 주거용임에도 불구하고 주택법상 준주택으로 분류됩니다.

 

 참고로 양도세에서의 주택개념은 '상시 주거용 건물'을 말합니다. 이는 공부상의 용도가 아닌 실제 용도에 따라 주택여부를 판정하고 있음을 의미합니다.(그러나 용도가 불문명한 경우는 공부상의 용도를 따르도록 하고 있습니다.)

 

 → (중요) 주택법상의 주택이 아닌 조합원 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 주택 취득세율이 적용 되지 않습니다.

 그러나 중과세 적용을 위한 주택 수 산정할때는 위 물건들이 주택으로 포함됩니다(2020년8월12일 이후 취득분만)

 

 또한 주택 수 산정할때 아래와 같이 주택수에서 제외되는 주택들이 있습니다.(특례)

<취득세에서 합산 배제 되는 주택종류>

 

 

 위 주택들은 주택수에 포함되지 않기도 하고 해당 물건 취득할때도 중과세도 적용이 되지 않습니다.

 투자하는 입장에서는 공시가격 1억 이하 주택만 고려하시면 됩니다.

 

 

2. 1세대의 범위

 지방세법상 1세대는 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말합니다.

 그리고 지방세법(취득세)상의 세대개념과 소득세법(양도세)상의 세대개념과 큰 차이는 없습니다.

 다만 부모를 60세 이상의 부모를 모시기 위해 세대를 합가한 경우 소득세법은 1세대로 보나, 지방세법은 65세 이상의 부모를 모시기 위해 세대를 합가한 경우 각각 독립된 세대로 간주합니다.

 

 또한 분가한 자녀들 중 30세 이상, 혼인한 자녀, 30세 미만이지만 중위소득 40% 이상인 경우 독립된 세대로 봅니다.

 

 

3. 일시적 2주택

 취득세 개정전에는 '신규주택' 이 조정지역내 소재하는 경우 2년내 처분기한이 적용 되었지만 현재는 조정지역이든 비조정지역이든 2주택은 중과 제외되었기 때문에 일시적 2주택 의미가 없는 규정이 되었습니다.(양도세에서는 중요한 의미를 갖습니다)

 

이외에도 복잡한 내용이 더 있지만 꼭 필요한 내용만 정리를 했습니다. 추가적인 내용은 다음에 정리하도록 하겠습니다^^

 

 

세법 체계와 부동산 투자 관련 세법

 

 

[보유단계] 재산세 토지분