종합부동산세는 재산세와 같이 매년 6월1일 기준으로 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택 또는 토지의
공시가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 분에 대해서 납부하는 세금입니다.
종합부동산세 대상 상세 내역은 아래 표와 같습니다.
정리하자면
1차로 부동산 소재지 관할 시군구(지자체)에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 내고
2차로 과세기준금액 초과분에 대하여 관할세무서(국가)에서 종합부동산세로 납부 합니다.
→ 과세기준일 : 매년 6월 1일
→ 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
→ 분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내
※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50%이하 금액
→ 신용카드 납부 : 고지(신고)금액 1천만원(농특세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)
종부세 세액 계산 과정은 다음 표와 같습니다.
과세표준 구할 때 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하게 되어있는데 현재는 주택 60%, 토지 100%입니다.
이 비율은 매년 변경되고있습니다.
종합부동산세 조회는 국세청 홈택스에서 가능합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
메인화면에 보시면 종합부동산세 고지내역에서 조회가능하시고 맞춤화면에 나오지 않으면 세금신고 메뉴에서 종합부동산세 카테고리로 들어가시면 조회가능합니다.
또한 세법에서는 종합부동산세를 부과 하지 않거나 감면 해주는 예외 규정을 두고 있습니다. 이를 두고 종합부동산세 합산배제 규정 및 특례 규정이라고 합니다. 아래 사유로 종합부동산세 제외나 감면을 해주고 있습니다. 합산이 되지 않으려면 사전에 합산배제 신고를 해야합니다.
1) 임대주택 합산배제
2) 사원용주택 합산배제
3) 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례
4) 공동명의 1주택자 과세특례
5) 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례
6) 세율 적용 주택수 산정 제외 특례
7) 법인 일반 누진누진세율 특례
8) 향교 및 종교단체에 대한 과세특례
이러한 합산배제나 특례적용 신고 기간은 9월16일부터 9월30일까지입니다.
주의 하실점은 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함하여 추가로 신고ㆍ납부해야 합니다.
*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산
위 내용 중 많은 분들이 궁금해하시는 부분이 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 입니다.
주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다. 예를 들어 단독주택이 있는데 남편이 주택을 소유했고 부인이 주택부수토지를 소유했을 경우도 적용이 가능합니다.
그리고 합산배제와 관련 주요 질의 회신내용은 아래와 같습니다.
Q1. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?
□ 아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대*하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
* ‘18.4.1. ~ ‘20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 의무임대 기간 8년이며, ‘20.8.18.이후 등록신청한 경우는 의무임대기간 10년임
Q2. 자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을받을수 있는지?
(18.5월) A오피스텔 주택임대등록(단기 4년) → (22.5월) 임대주택 자동말소→ (22.7월) 장기임대주택 재등록(10년)
□ 자동말소된 임대주택이 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당합니다.
Q3. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?
□ 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.
o 다만, 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권ㆍ면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.
□ 또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.
Q4. 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?
□ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’21.3.16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능합니다.
Q5. 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?
□ 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.
Q6. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?
□ ’19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며,
o 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.
Q7. ’18.9.14.이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18.9.13.이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?
□ ’18.9.13.까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 합산배제가 적용됩니다.
Q8. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?
□ 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,
o 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.
Q9. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?
□ 종부세 과세기준일(6.1.)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우,
o 합산배제 신고기간 종료일(10.4.)까지 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.
Q10. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?
□ 주소지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.
*’18.4.2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능
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